A függőben tartás és a tulajdonjog fenntartása is az ingatlan adásvételhez kapcsolódó fogalom és mindkettő arra szolgál, hogy a vételár teljes kifizetéséig az ingatlan tulajdonjoga ne kerüljön bejegyzésre az ingatlannyilvántartásba a vevő nevére, így biztosítva az eladó jogos érdekeinek védelmét. A hasonlóságuk ellenére azonban, a két fogalom nem használható egymás helyettesítésére, és korántsem mindegy, hogy mikor melyiket használjuk.
Ebben a bejegyzésben a két fogalom közötti különbséget szeretnénk tisztázni, és segíteni olvasóinknak, hogy mindig a helyes angol megfelelőt használják.
Kezdjük is mindjárt az elején.
Függőben tartásról akkor beszélünk, amikor az eladó a tulajdonjogát a teljes vételár kifizetéséig fenntartja, de az adásvételi szerződés aláírásával feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulását adja a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésébe adásvételi jogcímen.
Az angolszász jogrendszerből vett kifejezések közül a "holding title in abeyance" a legalkalmasabb a jogintézmény lényegének kifejezésére.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a szerződés megkötését követően az ingatlan adásvételi szerződés benyújtásra kerül a földhivatalhoz, így a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem azonnal megjelenik az ingatlan tulajdoni lapján széljegy formájában. Ez a benyújtástól számított 6 hónapos időtartamra vonatkozik. Ez idő alatt a kérelem mindaddig széljegyen marad, amíg a vevő ki nem fizeti a teljes vételárat és így az eladó hozzá nem járul a tulajdonjog bejegyzéséhez.
A függőben tartás nagy előnye az, hogy az ingatlant sem újból eladni, sem megterhelni nem lehet, sőt, még végrehajtási jogot (pl. NAV) sem lehet bejegyezni a tulajdoni lapra, hiszen a széljegy, illetve a rajta szereplő jogok és tények úgymond fogják a tulajdoni lapot.
A tulajdonjog fenntartása a függőben tartással szemben nem széljegy, hanem egy ún. teher, amely a tulajdoni lap teherlapjára (III. rész) kerül feljegyzésre, melynek angol megfelelője a "reservation of title".
Ezt is akkor alkalmazzuk, ha a vételár az adásvételi szerződés megkötésekor nem kerül teljes mértékben megfizetésre. Az adásvételi szerződésben a felek a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzését kérik, majd, mikor Eladó a teljes vételárat megkapta, akkor járul hozzá a tulajdonjog bejegyzéséhez úgy, mint a függőben tartás esetén.
Bár az ingatlant ebben az esetben sem lehet megterhelni, de a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzése az eladóval szemben kezdeményezett végrehajtási eljárással összefüggésben történő végrehajtási jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzését nem akadályozza meg, így a Vevőt kevésbé védi, mint a függőben tartás. Ezért a bankok a függőben tartást sokkal inkább elfogadják, ez az oka annak, hogy az elmúlt években írt ingatlan adásvételi szerződésekben ez a jogintézmény sokkal inkább használatos.
Reméljük, segítettünk tisztázni a két fogalom közötti különbséget.
Ha további kérdése lenne a témával kapcsolatban, tegye fel a hozzászólások szekcióban, igyekszünk minél hamarabb válaszolni!
